De la lecture du document d'approbation initiale, on peut tirer quelques premières conclusions qui semblent claires, comme par exemple qu'après son approbation finale, seules les maisons à des fins touristiques peuvent être situées au rez-de-chaussée et au premier étage des bâtiments, à condition qu'elles ne soient pas exclusivement à cet usage, et la non-rétroactivité de l'homologation de la norme. Ce qui n'est pas suffisamment clair dans le document d'agrément initial, c'est « si l'attribution du logement à VFT implique nécessairement le changement de son usage urbain de résidentiel à tertiaire, ou s'il est entendu que le VFT est un usage de détail compatible (art.6.1.3.2.b du PGOU) avec le résidentiel, sans qu'il soit nécessaire de passer d'un usage urbain à un usage tertiaire, comme c'est actuellement le cas avec les usages détaillés du bureau professionnel domestique ou de l'atelier domestique. " Nous laisserons l'analyse de savoir si le document impose ou non un changement d'usage urbain du résidentiel au tertiaire pour un autre billet. Ce que nous voulons partager avec vous aujourd'hui, ce sont les conséquences importantes qu'un changement d'usage d'un logement au tertiaire entraîne.
La première de ces conséquences est que, si l'on change l'usage urbain du résidentiel au tertiaire, le logement cesse d'être un logement et devient un établissement « d'accueil », un usage tertiaire. Cela signifie que l'habitation "disparaît", qu'elle est éteinte, et ne peut plus servir d'habitation. Nous ne pourrons pas l'utiliser pour la location saisonnière ou le logement régulier comme beaucoup l'ont fait pendant la pandémie. On pourrait dire qu'il y a toujours la possibilité de demander un changement d'usage dans l'autre sens, c'est-à-dire du tertiaire au résidentiel et d'être à nouveau utilisé comme habitation. Cependant, il se trouve que, pour de nombreuses maisons qui composent le parc résidentiel du centre historique de la ville, il est peu probable que le changement d'usage de retour à résidentiel puisse être inversé. La raison est évidente, et c'est que le parc de logements du centre historique et de nombreux autres quartiers de la ville, en règle générale, ne remplit pas les conditions exigées aujourd'hui dans le PGOU pour les logements nouvellement créés (taille minimale, densité de population , habitations, dimensions des patios de ventilation, habitations intérieures, dimensions des pièces, ventilation de la cuisine, et une longue etc...). En d'autres termes, si ce que propose cette modification du PGOU est un passage nécessaire à l'usage tertiaire, un nombre important de logements disparaîtront définitivement du parc résidentiel du centre historique de Séville.
De plus, le changement d'usage impliquerait également un traitement du VFT comme un « local commercial » destiné à « l'hébergement », avec ce que cela implique en termes de nécessaire respect de la réglementation dans différents domaines, comme par exemple le respect avec les réglementations d'accessibilité (adapter complètement la maison aux utilisateurs de fauteuils roulants), le code technique et d'autres réglementations mineures, rendant dans de nombreux cas le changement d'utilisation irréalisable, soit parce que l'intervention affecte les éléments communs des bâtiments et non exclusivement à la partie privée de les logements, soit parce que l'étendue des interventions est incompatible avec la rentabilité de l'action, soit parce que les conditions fixées dans le présent règlement ne sont pas compatibles avec l'utilisation d'un logement situé dans un immeuble collectif comme logement d'établissement.
Une autre des conséquences qu'entraînerait un changement d'usage du résidentiel vers le tertiaire est la disparition d'une des plus grandes vertus du logement à vocation touristique, qui est sa grande capacité à, avec peu ou pas d'investissement et presque immédiatement, être pouvoir passer du marché touristique au marché de la location de logements saisonniers ou de résidence habituelle et inversement. Cela permet à la ville d'adapter très rapidement et/ou de manière temporaire sa capacité d'hébergement aux demandes du marché touristique, ce qui constitue un avantage compétitif pour une ville au tourisme fortement saisonnier et à vocation claire de ville nationale et conférences, congrès et événements internationaux.
Enfin, et administrativement parlant, une mutation urbaine du logement vers le tertiaire implique la demande d'un permis de construire avec un projet signé par un architecte et également la demande d'un permis d'ouverture, procédures qui, outre l'irrévocabilité dans de nombreux cas déjà évoqués, implique un coût économique important et un traitement estimé, dans le meilleur des cas, à 3 mois.
JUAN IGNACIO CHAVES POSADILLO
Architecte Urbaniste, Vice Président d'Apartsur,
Gérant chez Agence d'hébergement de Rent S.L. Gestion VFT et AT
Agent immobilier à Elephant Real State spécialisé en VFT et AT